导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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